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《淄博市房地产开发经营管理条例》出台 明年3月实施

发布时间: 2017-12-27 16:27

    大众网-鲁中网淄博12月26日讯(记者 孙晨 通讯员 马健 苏越)商品房出现问题,售后服务形同虚设?交了房水电暖还没有接上?住上房却迟迟拿不到房屋产权证?收取预付款或者定金,开发楼盘一直未动工……12月1日,《淄博市房地产开发经营管理条例》(以下简称《条例》)经省十二届人大常委会第三十三次会议审查批准,将于2018年3月1日正式实施。《条例》共计52条,对房产开发经营领域所涉及的13类重点内容和拟解决的主要问题进行了详细规范。

  交房:竣工综合验收应满足九项条件 合格后才可交房

  为解决商品房买卖合同文本不统一,备案主体不够衔接,损害购房者利益的问题,《条例》对备案程序和示范文本作出了具体规定。第三十七条规定:“房地产开发企业销售商品房,应当通过网签系统与买受人签订商品房买卖合同,并向房产管理机构和不动产登记机构备案。商品房买卖合同应当采用《山东省新建商品房买卖合同》示范文本。禁止通过变通、删减条款或者利用补充条款侵害买受人的合法权益。”

  据悉,《山东省新建商品房买卖合同》示范文本2015年11月1日实行,明确开发项目需取得竣工综合验收备案后才可交房。

  实践中,开发企业和购房者合同约定的交付条件各不相同,引发了大量的矛盾纠纷,侵害了购房者的合法权益。《条例》对开发项目竣工验收的条件、验收报告备案、提供商品房使用手册作出了统一、明确的规定。《条例》第二十七条规定:“开发项目竣工后,房地产开发企业应当组织项目竣工综合验收。分期开发的项目可以进行分期验收。竣工综合验收合格应当达到以下条件:(一)按照经审定的建设工程设计方案开发建设;(二)按照建设条件意见开发建设;(三)按照国有建设用地出让合同或者划拨决定书约定使用土地;(四)基础设施和公共服务设施达到使用条件;(五)取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表;(六)符合住宅产业化技术要求;(七)已办理前期物业管理备案手续;(八)具有完整的工程技术档案和施工管理资料;(九)法律、法规等规定的其他条件。”

  办证:产权证办理房企应90日内提交材料

  为解决房产证办理不及时、业主自行办理登记手续繁杂等问题,《条例》规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起九十日内,将需要由其提供的办理不动产权属首次登记的资料报送不动产登记机构。房地产开发企业应当按照商品房买卖合同约定,协助买受人办理不动产登记手续。”

  销售:一次性公开房源明码标价 禁止捂盘待售

  为防止出现销售价格不透明、捂盘待售等情况,第三十五条规定:“在销售取得预售许可或者已经办理现售备案的商品房时,房地产开发企业和商品房承销机构应当一次性公开全部销售房源、明码标价、一套一标。”

  为保障购房者的知情权,减少销售过程中的矛盾纠纷,《条例》明确了房地产开发企业和商品房承销机构应在销售场所公示商品房的有关证明材料。第三十四条规定:“房地产开发企业和商品房承销机构,应当在商品房销售场所向买受人明示房地产开发企业资质证书、房地产开发经营权证明、不动产权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、经审定的建设工程设计方案总平面图以及业主临时管理规约、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等材料。商品房承销机构代理销售的,应当公示有权销售商品房的备案证明和商品房销售委托书。”

  房款:未获商品房预售许可不得收取定金预付款

  根据《条例》规定,实行商品房预售许可制度。房地产开发企业预售商品房未取得预售许可的,不得预售商品房,不得以定金、预付款等形式向买受人收取预售房款。购房者在交定金、预付款前要确认开发商是否有预售许可证。

  为确保商品房预售资金主要用于工程建设,保证项目顺利建设、按期交付使用。《条例》规定了房产管理机构、监管银行、开发企业三方参与的预售资金监管制度,对预售资金缴存比例、监管比例等作出了明确规定。同时,为减轻开发企业资金负担,规定可以根据信用状况、资质等级降低预售监管资金留存比例。《条例》第三十三条规定:“房地产开发企业申请商品房预售许可前,应当选择监管银行名录内的商业银行开立商品房预售资金监管专用账户,并与监管银行、房产管理机构签订预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入监管账户,房地产开发企业不得直接收存房价款。当资金总额达到既定监管额度后,房地产开发企业方可自行提取监管额度以外的资金,并优先用于预售项目工程建设。房地产开发企业取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明后,预售资金监管终止。房产管理机构可以根据房地产开发企业信用状况、资质等级等情况,按照有关规定降低商品房预售监管资金留存比例。”

  配套:基础设施与主体建筑同步交付使用

  在房地产开发经营中,开发企业与水、电、暖、气等专业经营单位之间存在对接不顺畅、不签订合同或者不严格履行合同、随意延误工期、配套资金到位不及时等问题,导致延期交房或交房后配套设施无法正常使用,从而损害了买房者的权益。为解决这一问题,《条例》从双方对接、时间节点控制、签订合同、专营设施投入使用等方面作出具体规定。

  第二十四条规定:“房地产开发项目的基础设施和公共服务设施应当与主体建筑同步设计、同步建设、同步交付使用。”第二十五条规定:“项目开工前,房地产开发企业应当与供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位进行对接,明确专业经营设施图纸设计、建设内容和时序、配套建设合同签订时间等事项,专业经营单位应当予以配合。”

  售后:设立房屋售后服务机构 受理咨询、投诉、协调

  近年来,有些房地产开发企业的售后服务机构形同虚设,不能有效运转,使得售后投诉呈逐年上升趋势。为此,《条例》规定开发企业要建立健全售后服务机构,开展正常的售后服务。第十二条规定“房地产开发企业应当建立健全售后服务制度,设立商品房售后服务机构,办理咨询、投诉、协调等服务事项,并建立售后服务档案。”